'홍석천도 떠난 이태원 아직도 월세 6천?'공실로 둬도 임대료는 못 내린다는 이유

코로나19 장기화되면서 소상공인 자영업자들의 어려움이 가중되고 있습니다. 장사가 안돼 폐업하는 점포들이 많아지면서 서울 도심에서도 텅 빈 상가들을 쉽게 볼 수 있죠. 한국부동산원자료에 의하면 작년 3분기 서울 도심 소규모 상가(2층 이하, 연면적 330㎡ 이하)의 공실률은 8.4%로 2분기 3.3%보다 두배 이상 오른 상황입니다.

같은 기간 이태원에서도 공실률은 15.2%에서 30.3%로 이태원의 상징이라고 불리는 홍석천마저도 14년 동안 영업하던 모든 가계를 정리하고 이태원을 떠난 상태죠. 이렇게 상가들의 공실률이 높아지면 많은 사람들은 '그럼 임대료를 내리면 되지'라고 생각들을 하실 겁니다. 하지만 건물주들의 입장에서는 임대료를 낮추느니 차라리 공실로 두는 게 이득이라고 하는데요. 그렇다면 과연 건물주들은 어떠한 이유로 임대료를 낮추는 대신 공실로 두는 게 더 이익이라고 하는 걸까요?

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공급 과잉으로 생겨난 공실들

 

정부청사가 이전한 세종시 보람동의 한 상가의 경우 가장 몫이 좋다는 1층이지만 임대 문의만 알리는 광고지만 붙어있고 공실로 비어있는 상가들을 쉽게 볼 수 있습니다. 세종 시청과 불과 500m 떨어진 대부분의 상가의 경우도 입점된 점포가 없어 텅 비어있죠. 이렇게 상가가 비어있는 건 세종시 이외에도 서울 마곡지구에서도 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 마곡지구의 경우 아파트 시세는 마곡엠밸리 6단지 112E㎡(34평)가 실거래가가 14억 5,000만 원에 거래가 될 정도로 호황을 누리고 있죠.

하지만 마곡역을 주변으로 한 상가들은 점포가 없어 텅 비어 있는 경우들을 쉽게 볼 수 있습니다. 심지어 일부 건물의 경우에는 건물에 입점한 점포가 없어 상가 전체가 텅 비어 있는 경우들도 있죠. 이에 인근 부동산 관계자들은 수요를 제대로  따져보지 않고 일단 대형 상가를 올리는 데만 급급해 공급 과잉으로 빚어진 사태로 아무리 임대료를 낮춰도 공실률을 줄이는 데는 한계가 있다고 이야기들을 하고 있습니다.

건물주들이 공실로 두는 게 낮다는 이유

 

대다수의 건물주들은 임대료를 낮추게 될 경우 '저렴한 상권'으로 취급받게 되고, 건물 시세도 같이 떨어져 임대료를 낮추는 걸 꺼리고 있습니다. 여기에 상가의 경우 세금 부담이 큰 아파트와 달리 재산세 정도만 내면 되고 세율도 0.25%에 불과해 임대인 및 건물주 입장에서 비워두더라도 처음부터 높은 임대료를 받는 게 이득이라고 하죠. 만약 임대료를 낮출 경우 매년 상가 입대 차 보호법 때문에 5%밖에 인상하지 못하는 상황에서 그럴 바에는 높은 임대료를 처음부터 시작하기 위해 1~2년 정도는 더 공실로 놔둬도 상관없다는 분위기라고 할 수 있습니다.

여기에 상가가 아닌 건물의 경우 대다수의 건물주들이 하나의 건물이 아닌 여러 채의 건물을 소유한 경우가 많아 공실로 두더라도 다른 곳에서 수익이 나는 구조이기 때문에 굳이 건물 하나를 통째로 공실로 둬도 크게 신경 쓰지 않는 경우 역시 건물주들이 공실에 크게 연연하지 않는 이유라는 게 부동산 전문가들의 이야기죠.

건물주들이 임대료를 안 내리는 진짜 이유는

 

유명 상권 건물주들이 공실률 높아지고 공실 기간이 길어져도 임대료를 내리지 않는 진짜 이유는 대부분의 건물주들이 임대 수익으로 매달 벌어들이는 수익보다는 매입, 매각에 따른 양도 차익을 노리고 있기 때문이라고 할 수 있습니다. 건물 매각 시 구매자에게 수익 예상 계산을 현 임대조건을 기반으로 제시하기 때문에 임대차 기간이 남아있거나 상가가 공실로 남아있어도 보증금 비율을 낮추면 되기 때문에 건물주 입장에서는 손해 볼기 없기 때문이죠. 즉, 임대료를 낮춰 건물의 가치를 낮추기보다는 현 상태를 유지해 높게 매각하는 게 건물주들 입장에서는 더 이득이기 때문이라고 할 수 있습니다.