서울 아파트 청약 1순위 미달, 무주택자들도 외면한 이유는 이것..

대한민국은 아파트 공화국이라고 불릴 만큼 다양한 주거 형태 중 유독 아파트에 주거 형태가 집중되는 경향이 높습니다. 이는 아파트의 개념이 주거가 아닌 투자의 개념으로 인식되고 있기 때문이죠. 최근 정부의 주택 안정화의 일환으로 각종 세금 및 대출 규제로 인해 어느 정도 집값 상승을 억제했다는 평가를 받았지만 이미 상승한 집값을 낮추기에는 역부족이라는 부정적인 평가도 있죠.

그만큼 청약 시장의 열기 또한 뜨거웠습니다. 청약 당첨만 되면 주변 시세와 비교했을 때 로또 청약이라는 말까지 나오면서 수억 원의 시세 차익이 생긴다는 이야기에 청약 시장으로 무주택자들이 많이 몰렸죠. 그런데 최근 이런 청약 시장에서 그것도 서울에서 미분양 사태가 발생하였습니다. 그렇다면 과연 왜 어떠한 이유로 아파트 가격이 무섭게 상승하고 있는 이 상황에서 미분양 사태가 발생되었을까요?

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서울에서 청약 미분양이 나온 지역은?

 

서울 강북구 수유동 '칸타빌 수유 팰리스'는 1순위 청약 결과 22개 주택형 중 6개 타입에서 1순위 청약을 마감하지 못했습니다. 미달된 아파트들은 다음 날 2순위 청약을 받고서 미분양을 모면할 수 있었죠. 서울에서 1순위 청약을 마감하지 못한 건 2020년 9월 동대문구 장안동 '장안 에스아이 팰리스' 이후 2년만으로 전문가들은 매매 시장에 이어 청약 시장까지 조정 흐름이 이어지면서 1순위 미분양이 발생된 것이라고 분석을 하고 있죠.

일반적으로 1순위 조건의 경우 최근 5년 내 주택 분양에 당첨된 적이 없는 1 주택자 혹은 무주택자라는 점에서 아무리 조정 흐름이 이어지고 있다고는 하지만 1순위 청약이 미달된다는 점은 납득하기 어려운 부분도 있습니다. 이에 전문가들은 조정 흐름이 청약 시장까지 이어지고 있다고 분석하고 있지만 실제는 다른 이유가 있다는 분석도 이어지고 있는데요. 그렇다면 과연 서울에서 어떠한 이유로 1순위 청약 미분양 사례가 나오게 된 걸까요?

1순위 미분양의 함정은 평수에 있다?

 

서울을 비롯한 전국의 미분양 아파트들을 살펴보면 칸타빌 수유 팰리스의 1순위 미분양 타입은 전용 18~23㎡ 소형 평수였습니다. 여기에 인천 송도의 힐스테이트 레이크 송도 4차는 중대형의로 분야가만 9억 원이 넘어 중도금 보증금 대출이 불가능 지역이었죠. 또 대구 수성의 센트레빌 어반 포레는 분양가 4억~5억 원대 수준으로 주변 시세와 비교를 했을 때 분양가가 높게 책정되었습니다.

이를 종합해 보면 결국 조정 흐름보다는 비인기 지역이라는 분석이 더 맞는다고 볼 수 있습니다. 수유 칸타빌의 1순위 미분양이 소형 평수에서 나왔다는 점과 요즘 인기 있는 브랜드 아파트가 아닌 나 홀로 아파트였다는 점이 1순위 미분양을 초래했다고 볼 수 있죠. 여기에 인천 송도와 대구 수성 역시 주변 시세와 비교를 했을 때 시세 차익이 거의 없다는 점 역시 1순위 청약을 외면을 받게 된 이유라고 할 수 있습니다.

청약 열기가 식은 이유는 대출 규제와 청약 조건이다.

 

부동산 전문가들은 청약 시장의 열기가 식어가고 있다고 강조를 하고 있습니다. 이에 강북구 '북서울 자이 폴라리스'의 1순위 청약 경쟁률이 34.4대 1로 작년 강동구에서 분양한 'e 편한 세상 강일 어반 브리지'의 337대 1의 경쟁률보다 10분의 1 수준으로 떨어졌다는 걸 근거로 들고 있죠. 하지만 이를 두고 일부에서는 청약의 열기보다는 높아진 분양대금과 대출 규제로 인한 실수요자들의 이탈이 그 이유라고 지목을 하고 있습니다.

실제로 인기 있는 청약 지역의 경우 대부분 규제지역으로 묶여 있는 경우가 많죠. 규제 지역의 경우 1순위 청약 대상은 해당 지역에 2년 이상 거주한 무주택 혹은 1 주택 소유자로, 청약 통장 가입 후 2년이 경과했으며 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 없을 경우 1순위를 주고 있죠. 즉, 서울 지역 1순위 청약의 경우에는 서울에서만 2년을 거주해야만 1순위 청약 자격을 주고 있습니다.

이에 까다로운 1순위 청약 자격과 더불어 대출 규제로 인한 실수요자들의 이탈이 청약 감소로 이어지고 있습니다.